תהליך לקיחת המשכנתא 

לדירה יחידה המקסימום שהבנק יכול להעמיד כמשכנתא הינו 75% משווי הנכס. שווי הנכס נקבע על פי חוזה או דוח שמאי- הנמוך מבין השניים. ישנו מקרה יוצא מהכלל הזה וזה כשמדובר ברכישה במסגרת מחיר למשתכן. בפרוייקטים של מחיר למשתכן הרוכשים מקבלים הנחה משמעותית על שווי הקרקע ולכן מחיר הדירה נמוך ממה שהיה אם היו רוכשים בשוק החופשי, לכן כדי לא לפגוע בהם בעת לקיחת משכנתא, שווי הנכס הקובע הוא השווי בשמאות- השמאי מעריך את שווי הנכס המלא (ללא הנחת מחיר למשתכן) ועל פי השווי הזה נגזר אחוז המימון בבנק.

לדירה חליפית- כלומר משפרי דיור שרוכשים דירה אך עדיין לא מכרו את דירתם הישנה, הבנק יכול לתת מקסימום 70% משווי הנכס החדש.

במקרה ומדובר בדירה שניה ומעלה- כלומר דירה להשקעה, הבנק יכול לממן מקסימום 50% משווי הדירה.

כלל שני שבנק ישראל מחייב את הבנקים לעמוד בו הינו יחס ההחזר- כלומר כמה מתוך ההכנסה הפנויה שלכם נטו אתם יכולים להחזיר כל חודש במשכנתא.

ככלל ההחזר החודשי צריך להוות בין 25%-40% מההכנסה הפנויה שלכם.

אם יש נכס שאתם מעוניינים בו, כדאי לפני חתימה על חוזה והתחייבות לתשלום של סכום גבוה לוודא שאתם עומדים בתנאים הנ"ל ולגשת לבנק לצורך קבלת אישור עקרוני.

אפשר לחלק את תהליך לקיחת המשכנתא ל4 שלבים.

שלב ראשון: בשלב הראשון יש צורך בקבלת אישור עקרוני. אישור עקרוני מהווה הסכמה עקרונית  של הבנק להעמיד הלוואה בסכום המבוקש בהתאם להכנסות שלכם כפי שהצהרתם עליהן.

האישור עקרוני מתבסס בשבל הראשון על הצהרה שלכם בעל פה (או באמצעים דיגיטליים) בנוגע להכנסות והתחייבויות שלכם, כמו כן הוא לא לוקח בחשבון נתונים ספציפיים של הנכס שעלולים להתגלות לאחר ביקור של שמאי בנכס, לכן הוא נקרא עקרוני.

שלב שני: לאחר קבלת אישור עקרוני על ידי הבנק (אותו ניתן לקבל באמצעות הטלפון או האתר של הבנק) תתבקשו להגיע לפגישה על מנת לקבל אישור עקרוני עם ריביות ובניית תמהיל.

לצורך הפגישה תצטרכו להציג לבנק מסמכים ואסמכתאות שמוכיחים את מה שהצהרתם עליו בזמן הגשת הבקשה: תלושי שכר, דפי עו"ש מחשבון הבנק, אישורי הכנסות לעצמאים בהתאם, אם נחתם חוזה עבור הדירה אז גם את חוזה הרכישה ונסח טאבו או אישור זכויות.בשלב הזה הפקיד בבנק מאמת את הפרטים ואם יש צורך מעדכן את האישור בהתאם.

חשוב לדעת בשלב הזה האישור של הבנק עדיין אינו סופי, רק לאחר ביצוע השמאות ואישור הנכס האישור יהיה סופי.

שלב שלישי: בניית תמהיל משכנתא וניהול משא ומתן על ריביות מול הבנקים. בשלב הזה תצטרכו להחליט על התמהיל הנכון בשבילכם, בהתאם לצרכים שלכם וליכולת ההחזר החודשית שלכם, תיאלצו לעשות ניתוח מקיף של ההצעות השונות בבנקים על מנת להגיע להצעה הטובה ביותר מבחינת התמהיל. מכיוון שכל בנק מתמחר את המסלולים באופן שונה ככל הנראה תקבלו מכל בנק את התמהיל שמתאים לו, מה שיקשה על ביצוע השוואה מלאה מצדכם. במקביל יש להזמין שמאי לנכס על מנת שייתן את חוות הדעת בנוגע לשווי הנכס. מעבר לכך השמאי מוודא שניתן לזהות את הנכס בזיהוי חד חד ערכי- דבר שמאוד חשוב לבנק, שהנכס נבנה בהיתר, שאין חריגות בניה וכו'.

כל דבר חריג בנכס עלול לעכב את תהליך לקיחת המשכנתא במקרה הטוב או לבטל את האישור לגמרי במקרה הגרוע.

שלב רביעי: לאחר החלטה סופית על הבנק איתו תרצו להתקדם במשכנתא וביצוע שמאות, יש לקבוע פגישה לחתימות בבנק. בפגישה תקבלו משימות מהבנק שעליכם לבצע במהירות. הסיבה היא שהריביות שהציעו לכם הן בעלות תוקף מוגבל בזמן, כלומר לאחר תום התקופה הבנק לא מחוייב לשמור את הריביות ולכם עליכם להזדרז בביצוע כל המשימות תוך הזמן הקצר הזה. בין המשימות ישנם מסמכים שעל המוכרים לחתום מול עורך דין, רישום ברשם משכונות, רישום בטאבו , ייפוי כח נוטריוני וביטוח משכנתא. רק לאחר שכל המסמכים המקוריים יחזרו לבנק והם ייבדוק ויהיו תקינים ניתן יהיה להעביר את התיק לביצוע והעברת הכסף למוכרים.

כל התהליך עלול לקחת תקופה ארוכה, תקופה שבה תצטרכו להתרוצץ בין בנקים, בין טלפונים, לאסוף מסמכים, לנסות להבין מה הכי נכון לעשות, וכל זאת תוך כדי קבלת עצות מכל מיני גורמים שעלולים לבלבל אתכם אף יותר.

יועץ משכנתאות מקצועי ואישי, כזה שילווה אתכם מהשלב הראשון, יחסוך לכם זמן יקר, כאבי ראש מיותרים והמון כסף.